Hipoteka podmiotu innego niż bank

Działy III i IV to szczególnie wrażliwe miejsca w księdze wieczystej nieruchomości. Wiedzieć powinien o tym każdy kupujący, wie o tym na pewno bank mający udzielić kredytu finansującego zakup. Mając wgląd, za pośrednictwem portalu Ministerstwa Sprawiedliwości, do widniejących tam zapisów możemy samodzielnie dowiedzieć się wielu ważnych rzeczy. Dziś zatem o hipotekach, zwłaszcza innych niż bankowe. 

Hipoteka banku

Zanim jednak „o tych innych”, dwa zdania o hipotece bankowej. Zasadniczo nie budzi ona większych emocji, ani nie powinna zniechęcać do danej inwestycji czy dewelopera. Jednym z elementów dokumentacji kredytowej będzie promesa bezobciążeniowego wydzielenia księgi wieczystej (KW) naszej nieruchomości z tzw. księgi-matki. Oznacza to tyle, że nasza nieruchomość nie będzie miała innego obciążenia hipotecznego niż to, które pochodzić będzie od banku udzielającego nam kredytu. „Nasz” bank uzna taką promesę za wiarygodną i zaufa obietnicy pochodzącej z banku kredytującego dewelopera. Cała procedura kredytowa przebiega standardowo i nie jest ograniczona szczególnymi, dodatkowymi warunkami. W grę wchodzą wszystkie banki hipoteczne.

Hipoteka przymusowa

Tu sprawy już się komplikują… Ustanawiana jest w konsekwencji posiadanego tytułu wykonawczego i bardzo często wpisana zostaje przez ZUS lub US. Czy można kupić taką nieruchomość? Tak, ale pod pewnymi warunkami i zachowując szczególną ostrożność przy całej procedurze związanej przede wszystkim z umową przedwstępną.

Czy bank udzieli nam kredytu na taką nieruchomość? Zasadniczo tak, ale najczęściej podstawowym warunkiem będzie wykreślenie tej hipoteki przed uruchomieniem środków. Podkreślmy: nie tylko złożony do sądu wniosek o wykreślenie, ale fizyczne wykreślenie i zniknięcie hipoteki z IV działu KW kredytowej nieruchomości. KW musi być zatem czysta zanim bank wypłaci środki dla zbywcy. Uwaga pierwsza brzmi zatem: to potrwa.

Sprawa druga: uważajmy z zadatkiem/zaliczką, jakie będziemy płacić sprzedającym przy umowie przedwstępnej (wskazana notarialna forma). Fakt wpisania hipoteki przymusowej znaczy tyle, że zbywca ma spory problem z długami oraz terminowym regulowaniem należności i zobowiązań. Dla nas (kupujących) problem to o tyle istotny, że jeśli cała transakcja nie dojdzie do skutku, to odzyskanie wpłaconych przez nas pieniędzy może się okazać niemożliwe. Po prostu – od razu zostaną one przeznaczone na regulowanie innych długów sprzedającego. Niepokojące sygnały to: dziwnie niska cena nieruchomości, presja na szybkie podpisanie umowy przedwstępnej, oczekiwanie jak największego zadatku („bo prócz pana jest jeszcze wielu chętnych”). Rozwiązaniem zabezpieczającym może być wpłacenie zadatku na notarialny rachunek powierniczy. Rodzi to jednak dodatkowe koszty i najpewniej zostanie oprotestowane przez zbywcę, który (szybko) chce dostać pieniądze do ręki. Ponadto zostaje podstawowy problem: skąd sprzedający weźmie pieniądze na spłatę długu umożliwiającego wykreślenie hipoteki przymusowej? Lepiej (bezpieczniej), aby tym źródłem nie była nasza gotówka.

Hipoteka spółki z o.o.

Kredytu na finansowanie inwestycji deweloperskiej może udzielić nie tylko bank, ale również jakakolwiek inna firma. Najczęściej dzieje się tak w sytuacji, kiedy z jakiegoś powodu (młody, mały, niedoświadczony deweloper) niemożliwe jest uzyskanie finansowania przez bank. Pieniądze pożycza określona spółka, zabezpieczając się poprzez ustanowienie w dziale IV KW hipoteki. Ogólna zasada przy kupowaniu takich nieruchomości będzie podobna jak w przypadku hipoteki bankowej, ale (jak zwykle) diabeł tkwi w szczegółach. Po pierwsze: promesa będzie musiała być notarialnie potwierdzona. Co do zasady nie ma z tym problemu dla żadnej ze stron. Po drugie: nie każdy bank takiej promesie zaufa, więc możemy być skazani na te bardziej liberalne (czytaj: o gorszej ofercie). Dzieje się tak dlatego, że obietnica ta może okazać się niemożliwa do spełnienia. W dość bezwzględnych słowach usłyszałem kiedyś argument jednego z analityków czołowego polskiego banku: a co chociażby w sytuacji, kiedy prezes „firmy krzak” zginie wraz z wiceprezesem w wypadku samochodowym? A co jeśli, z jakiegokolwiek powodu, jej wykreślenie okaże się niemożliwe? Do sądu trafia jednie wniosek, nie daje on żadnej gwarancji i może być odrzucony. Aby zatem nie komplikować sobie samemu życia i nie ponosić niepotrzebnego ryzyka (najczęściej w grę wchodzą duże pieniądze), dobrze będzie najpierw wydzielić naszą nieruchomość do oddzielnej KW (czystej, bez hipotek i innych obciążeń), a potem spokojnie uzyskać kredyt w dowolnym banku.

Reklamy

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s